深圳万科地产项目全程策划流程一、市场调研：1,前言-本次市调的背景、动机、运用手段、目的等：(1)当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）(2)区域市场分析（销售价格、成交情况）3,近期房地产的有关政策、法规、金融形势4,竞争个案项目调查与分析5,消费者分析：(1)购买者地域分布：(2)购买者动机(3)功能偏好（外观、「面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式)(4)购买时机、季节性(5)购买反应（价格、规划、地点等）(6)购买频度6,结论二、项目环境调研1,地块状况：(1)位置(2)面积(3)地形(4)地貌(5)性质2,地块本身的优劣势3,地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）4,环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）5,地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）6,公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店)7,地块地理条件的强弱势分析(SWOT坐标图、综合分析)三、项目投资分析1,投资环境分析(1)当前经济环境（银行利息、金融政策、开(2)房地产的政策法规(3)目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）2,土地建筑功能选择（见下图表）3,现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）土地延展价值分析判断（十种因素）5,成本敏感性分析(1)容积率(2)资金投入(3)边际成本利润6,投入产出分析(1)成本与售价模拟表(2)股东回报率7,同类项目成败的市场因素分析四，营销策划(一)市场调查1项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）2建筑规模与风格3建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等)4装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）5功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）6物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）7发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）8结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）(二)、目标客户分析1、经济背景•:经济实力•行业特征…公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业)家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）2、文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、(三)、价格定位1理论价格（达到销售目标）2成交价格3租金价格4价格策略(四)、入市时机、入市姿态(五)、广告策略1广告的阶段性划分2阶段性的广告主题3阶段性的广告创意表现4广告效果监控(六)、媒介策略1媒介选择2软性新闻主题